Вплив реєстрації місця проживання на володіння нерухомістю

Поняття "прописка" є інструментом радянської правової системи, яка передбачала дозвільний порядок вибору особою місця проживання.

"Прописатися" в житловому приміщенні мали право тільки наймачі (власники) таких житлових приміщень та їх близькі родичі. Реалізація громадянином права обирати місце проживання і користуватися жилим приміщенням обмежувалась пропискою, а правові акти, що застосовувались в Україні, свідчили про дозвільний характер прописки, яка здійснювалась за умов наявності жилої площі, певних родинних зв’язків, згоди інших осіб на прописку, наявності дозволу органу влади тощо.

Інститут прописки, як відголосок радянської епохи, існував в Україні аж до 14 листопада 2001 року, коли Рішенням Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням 48 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України (конституційності) положення підпункту 1 пункту 4 Положення про паспортну службу органів внутрішніх справ, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України (справа щодо прописки) положення щодо "прописки" (виписки)" визнано такими, що не відповідають Конституції України, тобто є неконституційними.

На сьогодні, замість прописки в Україні існує поняття "реєстрація місця проживання" встановлена Законом України від 11 грудня 2003 року № 1382 "Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання". Згідно зі статтею 6 цього Закону будь-який громадянин України, а також іноземець чи особа без громадянства, які перебувають в Україні на законних підставах, зобов’язані протягом десяти днів після прибуття до нового місця проживання зареєструвати своє місце проживання.

Слід зазначити, що реєстрація місця проживання особи тісно пов’язана з її правами на володіння та користування житлом.

Пов’язано це з наступним. Після отримання незалежності, зміни відбувалися, як в суспільному та політичному житті країни, так і в економіці. Відроджувався інститут права приватної власності, фактично зруйнований за 70 років існування радянської влади.

Саме це, зокрема, зумовило прийняття парламентом молодої української держави Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", який надав змогу стати власниками житла громадянам, які займали його на умовах найму. Таким чином, фактично 90 відсотків наймачів стали власниками своїх осель.

Крім того, Конституція України, прийнята Верховною Радою України 28 червня 1996 року, гарантувала кожному право на житло та встановила, що ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

При переході держави на рейки ринкових відносин створились умови, за яких житло стало повноцінним товаром на ринку та об’єктом вільної купівлі-продажу. Проте, і гарантований Конституцією принцип непорушності права приватної власності у деяких випадках не застраховує громадян на сто відсотків від ситуацій, що призводить до втрати ними свого житла.

Як приклад, наведемо випадок, який стосується реалізації положень статті 109 Житлового кодексу УРСР, де встановлено, що звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, які мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення всі громадяни, що мешкають у ньому, зобов’язані на письмову вимогу кредитора або нового власника цього жилого приміщення добровільно звільнити його протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Згідно з Законом України „Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні” фізична особа зобов’язана зареєструвати своє місце проживання. У Законі визначено перелік документів, необхідний для реєстрації місця проживання фізичної особи. До таких документів відносяться: письмова заява; паспортний документ; якщо дитина не досягла 16-річного віку, подається свідоцтво про народження або свідоцтво про належність до громадянства України; квитанція про сплату державного мита або документ про звільнення від його сплати.

При цьому, звертаємо увагу, що вимагати для реєстрації місця проживання подання особою інших документів забороняється.

Проте, на практиці часто виникають ситуації, коли органи, що здійснюють реєстрацію місця проживання, відмовляють батькам у реєстрації місця проживання новонародженої дитини, мотивуючи відмову тим фактом, що квартира перебуває у заставі (іпотеці), вимагаючи надання дозволу заставодержателя.

У зв’язку з цим, слід зазначити, що місцем проживання фізичної особи, яка не досягла десяти років, є місце проживання її батьків (усиновлювачів) або одного з них, з ким вона проживає, опікуна або місцезнаходження навчального закладу чи закладу охорони здоров’я, в якому вона проживає.

Застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи є іпотекою. Дії, які іпотекодавець має право здійснювати виключно на підставі згоди іпотекодержателя визначені статтею 9 Закону України „Про іпотеку”. Будь-які обмеження щодо реєстрації місця проживання особи зокрема, у цій статті, а також вцілому в Законі - відсутні.

Таким чином, відмова службових чи посадових осіб, які здійснюють реєстрацію місця проживання громадян у реєстрації новонароджених чи неповнолітніх дітей у квартирі, що перебуває у заставі (іпотеці) є неправомірною та може бути оскаржена в установленому законом порядку.

До Міністерства юстиції часто надходять звернення громадян, які занепокоєні тим, що особа, яка є власником помешкання з тих чи інших причин зобов’язана зареєструвати місце проживання у іншому населеному пункті чи навіть адміністративно-територіальній одиниці, наприклад при переїзді на роботу в іншу місцевість чи при виїзді у зв’язку з навчанням.

У даному випадку немає приводу для хвилювання. Якщо особа є власником квартири (будинку), то зняття з реєстрації місця проживання в ній не означає припинення права власності на таке помешкання або обмеження будь-яких його прав, як власника, на володіння, користування чи розпорядження таким помешканням. Більше того, згідно з Законом України "Про житлово-комунальні послуги" та Правилами надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. № 630, споживач у разі зняття його з реєстрації місця проживання та реєстрації в іншому місці буде мати право на зменшення розміру плати за житлово-комунальні послуги. Для цього необхідно подати заяву до відповідного житлово-комунального підприємства (чи правління житлово-будівельного кооперативу, об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) довідку з місця тимчасового проживання або місця навчання.

Таким чином, у даному випадку, реєстрація місця проживання є лише фактом, підтверджуючим місцезнаходження особи і ніяким чином не може вплинути на володіння власною нерухомістю, право на яке документально підтверджено в установленому законодавством порядку.

Також дуже типовою є ситуація пов’язана із правом користування житлом при розірванням шлюбу та подальшим спільним проживанням в одній квартирі (будинку) колишніх членів сім’ї, якщо право власності на квартиру належить одному із подружжя, особливо при наявності неповнолітніх дітей.

Наприклад, частими є випадки, коли квартира, в якій проживає сім’я, була приватизована чи придбана одним із подружжя до моменту реєстрації шлюбу. Після розлучення, чоловік (дружина) часто вимагає виселення дружини (чоловіка) не зважаючи на те, що дружина разом з неповнолітньою дитиною проживають та зареєстровані в квартирі. У зв’язку з цим, слід зазначити, що згідно з положеннями Житлового кодексу ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.

Будь-яке виселення людини, якщо вона добровільно не бажає звільнити житлове приміщення, допускається виключно на підставах передбачених законом та має відбуватися тільки в судовому порядку.

Будь-які дії, спрямовані на позасудове вирішення такої ситуації та вигнання одного з подружжя з дитиною із житлового приміщення в якому вони проживають, можуть бути кваліфіковані як самоуправство, що відповідно до статті 356 Кримінального кодексу України вважається протиправними діями та карається штрафом до п’ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або виправними роботами на строк до двох років, або арештом на строк до трьох місяців.

Необхідно зауважити, якщо квартира придбана чоловіком (дружиною) до реєстрації шлюбу, дружина (чоловік) та дитина не матимуть права власності на неї, разом з тим, вони матимуть право користування квартирою, тобто право проживати у квартирі. Право володіти та розпоряджатися помешканням залишається у чоловіка (дружини), як власника, але розпоряджатися житлом він може не порушуючи права дружини (чоловіка) і дитини на проживання. Це означає, що здійснення будь-яких правочинів, предметом яких є нерухоме майно, повинно здійснюватись за попередньою письмовою згодою органів опіки та піклування. Крім того, слід наголосити, що Закон України "Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей", який набрав чинності 1 січня 2006 року, встановлює жорсткі вимоги щодо здійснення правочинів з житловими приміщеннями, право власності або право користування якими мають діти.

Так, відповідно до статті 12 цього Закону держава охороняє і захищає права та інтереси дітей при вчиненні правочинів щодо нерухомого майна.

Неприпустимо зменшення або обмеження прав і охоронюваних законом інтересів дітей при вчиненні будь-яких правочинів стосовно жилих приміщень.

Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей.

Для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронюваних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо належного дітям нерухомого майна.

Таким чином, саме органи опіки і піклування, враховуючи вищезазначене, повинні стояти на сторожі прав дитини.